2024-02-17

企業需求挺住價格 北市頂辦衝出「爆量供給」魔咒

張嘉文指出,明年碳費開徵後,商辦M型化波動的將更劇烈,符合指標的商廠辦不僅有綠色溢價優勢,即便面臨爆量供給壓力,仍擁有競爭優勢。

台北訊---開年迎新,329檔期也正緊鑼密鼓開展,但政府打炒房政策未鬆綁,開發商轉戰商廠辦市場,建照及使照核發量均來到歷史次高,鼎越開發執行副總張嘉文指出,商用不動產面臨爆量壓力,但在企業升級總部需求,以及上市櫃法人轉戰長期收益產品的利多之下,交易熱度不墜,市場將呈現M型化,符合ESG規劃的精華區頂級A辦,將成為倍受追捧的搶手貨。

每年房市重頭戲向來是住宅案壓陣,但近年起隱隱有商廠辦崛起趨勢,從內政部建照及使照核發量持續居高,可一窺端倪;去年全國「工業倉儲類」及「辦公服務類」建照量核發量共達354萬坪,使照核發則達311萬坪,兩者皆為1999年統計以來次高紀錄。

建照是房市趨勢指標,使照則為供給指標,兩者核發量大增,顯示市場前景大好,吸引上市櫃建商持續加碼商廠辦類產品。

張嘉文表示,北市商辦正處於臨百花齊放的格局,供給增加,但企業剛需同樣強勁,包括中美貿易戰之下的台商回流擴廠、企業整合旗艦總部等,還有「全球淨零排放趨勢下,企業升級辦公室,以達到歐美客戶減碳或碳中和需求。」

就投資層面而言,上市櫃法人仍偏好具穩定收益、有增值空間的收租型不動產,張嘉文說,「位於市中心精華區,擁有ESG規劃的商辦園區,因具備屋齡新、坪數大、規劃彈性,以及完善商務配套服務,將成為熱門標的。」

「明年碳費開徵後,商辦M型化波動的將更劇烈,」張嘉文分析,精華區老商辦面臨軟硬體條件差距大,以及改建費用驚人等困境,將加速退出市場投入改建,而符合指標的商廠辦不僅有綠色溢價優勢,即便面臨爆量供給壓力,仍擁有競爭優勢。

負責銷售京華廣場頂級商辦園區、中工雲宇宙AI園區的威京國際行銷經理陳大中表示,國家企業廣場近期以總價逾10億元成交,每坪拆算單價176萬元,成為預售商辦最高單價;中工雲宇宙AI園區則受鴻海青睞,以75.49億元購入,每坪拆算單價近55萬元,創下新北市廠辦預售最高單價。

「這也顯示商用不動產市場交易熱絡,產業看好台灣未來投資環境,即便供給量增加,但符合市場期待的產品,價格仍有上漲空間。」陳大中指出,近期接觸的上市櫃客戶中,有二類需求者增長最多,一是因應企業營運規模成長,需要整合分散各區或各樓層辦公室而出現的大坪數需求;另一是企業現有辦公室無法滿足產業轉型,急尋新門面,以利於招商業務和吸引人才。

此二類客戶更看重辦公室的ESG規劃,如取得美國綠建築LEED、健康建築WELL認證,以及是否規劃統一購買綠電與綠電憑證服務等,而在綠色商廠辦的趨勢及需求下,將持續衝高市場交易規模。

圖左:在爆量供給壓力下,商廠辦將面臨新一波洗牌,不達標的商辦將被淘汰,而符合指標的商廠辦不僅有綠色溢價優勢,即便面臨爆量供給壓力,仍擁有競爭優勢。